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可兩渠道抄底美國房地產

編輯:太原AG真人客户端化工公司  字號:
摘要:可兩渠道抄底美國房地產
美國房地產經紀人協會公布的數據稱,2012年中國購房者在美國房地產市場花費90億美元。其實,自從2008年金融危機後,歐美各國房市萎靡,中國購房者就在全球四處出擊,抄底各國樓市,拉動全球房價上漲。不過去美國投資房地產實物遠隔千山萬水,能夠實實在在當上美國房東的人畢竟是少數,國內投資人可以借道REITs或者房地產基金來實現美國房東夢。

兩種方式可投資美國房地產

美國房市複蘇的勢頭已得到確認,3月份,美國平均房價較去年同期上漲了11%,創下自2006年房地產市場繁榮期以來的最大增長,美國商業地產也一片繁榮。據世邦魏理仕最新發布的一份報告稱,進入2013年後,紐約商業地產市場已經開始接近2007年的市場高點,並且部分商業地產的估值甚至已經超過了2007年的最高點。受益於美國房地產的複蘇,近期國內的美國房地產QDII基金小賺一把。

目前國內投資美國房地產行業的產品一般分為兩種,一類是房地產信托投資基金(REITs)的形式,屬性為固定收益屬性,如鵬華美國房地產、諾安全球不動產等;另一類主要是投資二級市場地產股的行業基金,如國泰美國房地產開發基金,這是國內第一隻全方位投資美國房地產產業鏈的主動型QDII基金,主要標的為美國住宅地產的相關產業的上市公司股票。

那麽主動跟蹤美國房地產的基金和REITs有何區別?國泰美國房地產開發基金的基金經理吳向軍向信息時報記者介紹稱,主要區別有兩點:

首先,美國REITs大多是商業地產,現金流以收租為主,而非住宅地產。而美國房地產基金則是投資於美國的住宅房地產市場,不投資商業地產。通常來講REITs的反彈周期遠遠提前於住宅開發商。

其次是風險不同,REITs屬性為固定收益屬性,其主要靠商業地產的租金收入,對於因經濟好轉而受益的敏感度不高,收益較為穩定。而主動跟蹤美國房地產股票的QDII基金,則屬於權益類產品,彈性更足,但是對應的風險也更大。

房地產仍有進一步上漲空間

對於美國地產接下來的走勢,吳向軍表示繼續看好,原因在於:

第一、美國資本周期非常明顯,目前美國經濟周期正處於上升通道中,美國經濟在2009年和2010年期間觸底後,伴隨第三次量化寬鬆政策(QE3)推出開始逐漸回升。

第二、目前美國失業率在下降,就業率水平穩步增長,這也說明經濟在緩慢複蘇。

“經濟緩慢增長要比快速增長好,緩慢增長不會導致經濟過熱和通脹,不會帶來加息壓力。”吳向軍表示。美聯儲之前也表示,除非美國經濟複蘇過快,2015年底之前不會改變利率政策,這對於美國房地產的複蘇非常有好處,現在美國房屋30年定期按揭貸款的利息已跌至3.4%,遠低於房租與房價的比例(5%),因此在美國買房比租房合算。

銀河證券的分析師呂喆也向信息時報記者表示,美國房地產的健康穩健複蘇將推動其經濟的持續複蘇,從而反過來通過就業市場的改善,收入的改善,以及對未來信心的提升,進一步正向推動美國房地產市場的持續穩健複蘇。目前距離上一波房地產牛市,仍有很大的距離,市場仍有反彈的空間。

30萬元的三種投資有何不同

美國投資房地產實體、投資REITS和投資房地產行業基金的差別有多大呢?好買財富的曾令華給信息時報記者算了一筆賬。

美國房地產價格今年以來反彈了10%。假如開始投資30萬美元,如果去年花費30萬元買了一棟房子,現在有可能漲了3美元,變成了33萬。但是實際上真正落入投資人手中可能沒有這麽多,買房還要花費看房、維持的費用,將來賣房還要再交一筆不小的費用。如果賺錢了,還要交增值稅。

REITs的收益也可圈可點,今年的最高漲幅也一度逼近10%,30萬的投資,可以回收33萬,但是相較實物,流動性則更充分。

如果買入30萬美元房地產類偏股型基金,由於今年美國房地產板塊反彈強勁,不少個股甚至出現翻了三番的走勢,房地產板塊指數今年上漲了7成,也就是說投資房地產板塊的平均收益為70%,30萬到現在可變成51萬,和REITs相似,其流動性也相當好。

不過曾令華也提醒,雖然房地產股票基金表現最為搶眼,但是其風險也最大,一旦調整出現的虧損也可能最為明顯。
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